Просрочка по ипотеке: когда банк может забрать квартиру
Короткий ответ
Если вы не платите или платите ипотеку с опозданием, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. Но суд не обратит взыскание, если нарушение крайне незначительно: если не доказано иное, так считается, когда одновременно долг меньше 5 % стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев. То же правило действует и для взыскания без суда. Отказ по этой причине не прекращает ипотеку: если долг вырастет, банк сможет обратиться снова. Если же платежи просрочены больше трёх раз за 12 месяцев, взыскание возможно, даже когда каждая просрочка незначительна, если договор об ипотеке не говорит иное.
Что делать по шагам
- Если доход упал, вы потеряли работу, заболели больше чем на два месяца или в семье родился второй ребёнок — проверьте право на ипотечные каникулы. Пока они действуют, обращать взыскание на квартиру нельзя.
- Если платить дальше не получится, до обращения взыскания вы вправе сами продать квартиру, чтобы погасить долг: для этого направьте банку заявление о самостоятельной продаже. С момента его получения обращать взыскание нельзя. Но такой путь закрыт, если банк уже подал иск или нотариус совершил исполнительную надпись до получения заявления, а также при банкротстве.
- Если дело дошло до суда, по вашему заявлению при уважительных причинах суд может отсрочить продажу квартиры на срок до одного года. Если за это время вы погасите долг, суд по вашему заявлению отменит решение об обращении взыскания.
- Отсрочку не дают, если она может существенно ухудшить финансовое положение банка или если начато дело о банкротстве.
Что говорит закон
1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.)
1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
3. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:
5. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.)
3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:)
4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:
9. С даты получения залогодержателем заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке не допускается. В случае, если в самостоятельной реализации залогодателем имущества было отказано в связи с наличием обстоятельств, указанных в пункте 6 настоящей статьи, либо имущество не было реализовано залогодателем в срок, установленный пунктом 7 настоящей статьи, либо залогодержателем получено заявление об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
6. Самостоятельная реализация залогодателем имущества не допускается в случае, если:
1) до даты получения залогодержателем заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, залогодержателем в установленном законодательством Российской Федерации порядке подан иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, либо нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона;
2) в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства либо в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами);
15. В течение льготного периода не допускается начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), за исключением неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по уплате в течение льготного периода платежей, размер которых был уменьшен на основании его требования, указанного в части 1 настоящей статьи, а также не допускаются предъявление требования к поручителю заемщика, требования о взыскании задолженности заемщика, требования о расторжении кредитного договора, договора займа по инициативе кредитора, требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и обращение взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающей обязательства по соответствующему…
Цитаты — из действующих редакций: 102-ФЗ (ред. от 04.08.2026), 353-ФЗ (ред. от 01.09.2026). Источник — ips.pravo.gov.ru.