Продажа заложенной квартиры: торги, начальная цена и самостоятельная продажа
Короткий ответ
Квартиру, на которую по решению суда обращено взыскание, продают с публичных торгов. Начальную цену определяют по соглашению с банком в суде, а при споре — сам суд; если цену берут из отчёта оценщика, она равна 80 % рыночной стоимости. Если на торги пришло меньше двух покупателей, никто не дал цену выше начальной или победитель не внёс деньги в срок, торги не состоялись: в течение 10 дней банк может по соглашению с вами купить квартиру по начальной цене, иначе не позже чем через месяц проводят повторные торги; если первые сорвались из-за нехватки покупателей или отсутствия надбавки, цена на них на 15 % ниже. Если и они не состоялись, банк вправе оставить квартиру себе по цене не больше чем на 25 % ниже начальной; не сделает этого за месяц — ипотека прекращается. Деньги от продажи распределяют между кредиторами и самим залогодателем.
Что делать по шагам
- До обращения взыскания вы вправе сами продать квартиру, чтобы полностью погасить кредит. Направьте банку заявление о самостоятельной продаже — способом из договора, заказным письмом с уведомлением или под расписку.
- Банк за 10 рабочих дней отвечает согласием (с суммой долга, минимальной ценой и счётом для расчётов) или мотивированным отказом. Самому продавать нельзя, если иск или исполнительная надпись нотариуса уже появились до заявления, идёт банкротство и в других случаях из закона.
- На продажу, регистрацию и погашение долга даётся четыре месяца со дня получения банком заявления, по соглашению срок можно продлить. Продать дешевле минимальной цены нельзя. Разницу между ценой и долгом вам вернут за вычетом расходов банка.
- Если дело в суде, участвуйте в определении начальной цены: при согласии сторон суд берёт согласованную цену, при споре определяет её сам.
- Если торги не состоялись, следите за сроками: 10 дней на покупку банком по соглашению, повторные торги — не позже чем через месяц.
Что говорит закон
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 771 настоящего Федерального закона;; от 21.07.2014 № 217-ФЗ)
1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.
4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 621 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.)
5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
1. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, или, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов, или в случае, если торги не проводятся, нотариусом с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334, пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.
2. Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, указанных в пункте 1 настоящей статьи, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. При множественности лиц на стороне залогодателя или должника по обеспеченному ипотекой обязательству предусмотренные настоящей статьей действия осуществляются ими совместно.
4. Залогодержатель в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, обязан направить залогодателю, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должнику по обеспеченному ипотекой обязательству одно из следующих уведомлений:
6. Самостоятельная реализация залогодателем имущества не допускается в случае, если:
1) до даты получения залогодержателем заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, залогодержателем в установленном законодательством Российской Федерации порядке подан иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, либо нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона;
2) в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства либо в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами);
7. Срок самостоятельной реализации залогодателем имущества, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в результате самостоятельной реализации залогодателем имущества, составляет четыре месяца со дня получения залогодержателем заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи. По соглашению между залогодержателем и залогодателем, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству срок самостоятельной реализации залогодателем имущества может быть продлен. В этом случае соглашение должно содержать условие о новой минимальной продажной цене, рассчитанной в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 настоящей статьи.
10. Самостоятельная реализация залогодателем имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.
13. Разница между ценой, за которую имущество было реализовано залогодателем, и размером задолженности, имеющейся по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, на момент погашения такой задолженности за счет вырученных от самостоятельной реализации залогодателем имущества средств, подлежит возврату залогодателю за вычетом расходов залогодержателя, понесенных им в соответствии со статьей 4 настоящего Федерального закона.
Цитаты — из действующих редакций: 102-ФЗ (ред. от 04.08.2026). Источник — ips.pravo.gov.ru.