Застройщик задерживает сдачу дома: неустойка и деньги на эскроу
Короткий ответ
Застройщик обязан передать квартиру не позднее срока из договора. За каждый день просрочки он платит неустойку 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения, от цены договора, а гражданину — в двойном размере (для домов, отнесённых к уникальным объектам, при просрочке до 30 месяцев — 1/300 без удвоения и не больше 5 % цены договора). Если вы сами уклонялись от подписания передаточного акта, неустойку не платят. Если дом не успевают построить, застройщик не позже чем за два месяца до срока обязан сообщить об этом и предложить изменить договор. При просрочке больше двух месяцев вы вправе отказаться от договора. Если цену договора платят через счёт эскроу, застройщик получает деньги только после ввода дома, а при расторжении договора их возвращают вам или на залоговый счёт, если покупка в ипотеку и это предусмотрено договором.
Что делать по шагам
- Посчитайте неустойку: цена договора × ставка рефинансирования ЦБ на день исполнения ÷ 300 × 2 × число дней просрочки.
- Направьте застройщику претензию с требованием неустойки. Если требование не выполнят добровольно, суд добавит штраф 5 % от присуждённой суммы и может взыскать компенсацию морального вреда.
- Если просрочка больше двух месяцев, можно в одностороннем порядке отказаться от договора. Если застройщик всё выполняет как положено, отказаться без суда нельзя.
- При отказе или расторжении деньги со счёта эскроу возвращает банк — вам или на залоговый счёт по ипотеке. Проценты на эскроу не начисляются, плату банку за эскроу вы не платите.
- Деньги на эскроу по ДДУ застрахованы до ввода дома и регистрации права на первую квартиру в нём: при отзыве лицензии у банка или моратории возмещение — 100 % суммы, но не больше 10 млн ₽, отдельно от других вкладов в этом банке.
Что говорит закон
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. )
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 21 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о…
21. В случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; )
12. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. )
2. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному…
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о…
1. Денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве), подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период со дня их размещения на указанном счете эскроу до дня представления застройщиком банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права…
3. Возмещение по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете эскроу на день наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве не осуществляется в случае получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации права собственности вкладчика - участника долевого строительства на объект долевого строительства, в отношении которого открывался указанный счет эскроу, либо информации о факте ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. Возмещение по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве рассчитывается и выплачивается отдельно от возмещения по иным вкладам, в том числе отдельно от возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества и по счету эскроу для расчетов по договору строительного подряда, с учетом положения части 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.)
1. Для целей настоящего Федерального закона страховым случаем признается одно из следующих обстоятельств:
1) отзыв (аннулирование) у банка лицензии Банка России на осуществление банковских операций (далее - лицензия Банка России) в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности", если не реализован план участия Банка России или Агентства в урегулировании обязательств банка в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"); ; от 01.05.2017 № 84-ФЗ)
Цитаты — из действующих редакций: 214-ФЗ (ред. от 09.04.2026), 177-ФЗ (ред. от 14.12.2025). Источник — ips.pravo.gov.ru.