Продажа квартиры: когда нужно платить налог
Короткий ответ
Доход от продажи квартиры не облагается, если она непрерывно была в вашей собственности минимальный срок. Он равен трём годам, если квартира получена по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением или это ваше единственное жильё (не считая жилья, купленного за 90 дней до продажи). В остальных случаях — пять лет. Регион может сократить срок. Если продали раньше, доход можно уменьшить на вычет до 1 000 000 ₽ или на подтверждённые расходы на покупку. Если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости, доходом считают 70 % кадастровой стоимости.
Что делать по шагам
- Посчитайте срок владения: обычно с даты регистрации права собственности, а для квартиры по договору долевого участия — с даты полной оплаты.
- Если срок прошёл — налога нет, декларацию подавать не нужно.
- Если срок не прошёл, сравните: вычет 1 000 000 ₽ или подтверждённые расходы на покупку — что выгоднее.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и заплатите налог не позднее 15 июля. Если все доходы от продажи такого жилья за год не больше 1 000 000 ₽, их можно не указывать в декларации.
- Если вы родитель двух и более детей и в том же году (или до 30 апреля следующего) купили жильё больше по площади или кадастровой стоимости, проверьте условия освобождения от налога независимо от срока владения.
Что говорит закон
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.)
21. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;)
2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 21410 настоящего Кодекса.)
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
4. В налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы (в том числе фиксированную прибыль), налоговые вычеты, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, источники выплаты таких доходов, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или зачету (возврату) по итогам налогового периода.)
4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.)
Цитаты — из действующих редакций: НК РФ ч. 2 (ред. от 01.10.2026). Источник — ips.pravo.gov.ru.